Waarom stijgen de grondprijzen in Utrecht en hoe werkt dat proces?
Wonen in Utrecht wordt steeds kostbaarder en dat heeft niet alleen te maken met de stijgende prijzen van woningen zelf. Ook de grond waarop gebouwd wordt, wordt continu duurder. In een nieuwe serie onderzoekt DUIC, met steun van het Mediafonds Provincie Utrecht, hoe deze kosten worden bepaald en wie er profiteert van deze waardestijging.
Wat maakt grond tot bouwgrond?
Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, is de juridische bestemming de meest doorslaggevende factor. Grond krijgt de status ‘bouwgrond’ wanneer de maatschappij besluit dat er bijvoorbeeld woningen, horeca of bedrijfsruimtes gebouwd mogen worden. Voordat de bouw kan starten, moet deze grond bovendien bouwrijp worden gemaakt. Dit proces omvat onder meer het aanleggen van wegen, nutsvoorzieningen en het storten van zand in bijvoorbeeld laaggelegen polders.
Van landbouwgrond naar bouwlocatie
De prijs van grond kent een enorme fluctuatie gedurende dit proces. Landbouwgrond heeft een relatief lage waarde van 8 tot 10 euro per vierkante meter. Zodra de grond officieel als bouwlocatie wordt aangemerkt door een gemeente of ontwikkelaar, stijgt dit naar 40 tot 100 euro per vierkante meter. Dit verschil dekt onder meer de winst voor de oorspronkelijke eigenaar en eventuele kosten voor schadeloosstelling, zoals het verplaatsen van een boerenbedrijf.
Wanneer de grond uiteindelijk bouwrijp is, kan de waarde in Utrecht oplopen tot wel 1300 à 1400 euro per vierkante meter. Boelhouwer benadrukt dat bij elke stap extra waarde wordt gecreëerd voor alle betrokken partijen, waaronder ontwikkelaars, bouwers en de eerste kopers van de woningen.
De invloed van de markt en de gemeente
Voor woningen in de vrije sector wordt de grondprijs bepaald door de markt. Ontwikkelaars berekenen dit door de verwachte bouwkosten af te trekken van de verwachte verkoopopbrengst. De gemeente kan grond niet simpelweg goedkoper aanbieden; dit zou volgens ambtenaren neerkomen op verboden staatssteun en leiden tot oneerlijke winsten voor de eerste koper bij een eventuele doorverkoop.
Voor sociale huur- en middenhuurwoningen hanteert de gemeente Utrecht echter lagere grondprijzen. Omdat investeerders bij deze woningtypen gebonden zijn aan maximale huurprijzen, zou het onmogelijk zijn om de reguliere marktprijs voor de grond terug te verdienen. Door de grondprijzen voor deze categorieën te verlagen, maakt de overheid de realisatie van betaalbare woningbouw mogelijk.
Bij dure koopwoningen vormt de grondprijs een aanzienlijk deel van de totale investering; volgens Boelhouwer kan dit oplopen tot de helft of meer van het aankoopbedrag. Bij sociale huurwoningen ligt dit aandeel aanzienlijk lager, op ongeveer 10 procent.
Bron: DUIC