Strijd om schaarse Utrechtse grond: wie mag er bouwen?

Wie in de regio Utrecht hoopt een stuk grond te bemachtigen om een woning te realiseren, merkt al gauw dat de vierkante meters schaars zijn. Bedrijven, energiebedrijven, particulieren en corporaties bevechten elkaar om de ruimte, te midden van streng gemeentelijk beleid en stevige politieke belangen.

Wie kijkt naar een recent gerealiseerd wijkje vlakbij het Máximapark, ziet huizen die door bewoners in eigen beheer zijn gebouwd. Toch zijn dergelijke zelfbouwkavels uitzonderlijk in Utrecht; de gemeente verstrekte er de afgelopen vijf jaar in totaal slechts 65 van. Dit komt mede doordat de lokale politiek ervoor kiest om veel ruimte groen te houden en ter bescherming van het landschap vooral binnen de bestaande stad wil bouwen. Buiten de stad zijn er enkel grootschalige woningbouwplannen voorzien voor Rijnenburg.

Geen centrale verdeler

Volgens Edwin Buitelaar, hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht, bestaat er geen centrale instantie die de ruimte toewijst. “Iedereen kan grond kopen. En wie grond bezit, heeft zelfs een wettelijk recht om erop te mogen bouwen”, mits er een geldige bouwbestemming is. Het is de gemeenteraad die deze bestemming vaststelt. Daarmee beslist de politiek over de kavelgroottes, de bouwhoogten en de verdeling tussen de diverse huur- en koopcategorieën.

In de praktijk blijkt de rolverdeling echter weerbarstiger dan op papier. Zo oefenen grote marktpartijen en projectontwikkelaars geregeld invloed uit op de lokale en landelijke politiek om bouwplannen in bijvoorbeeld Rijnenburg te stimuleren. Tegelijkertijd domineert vaak de inspraak van omwonenden bij nieuwe plannen, omdat toekomstige bewoners nog niet stemmen of meepraten, zo constateert Buitelaar.

Rol van corporaties en ontwikkelaars

Grote marktpartijen verwerven gronden via de vrije markt of door in te schrijven op gemeentelijke tenders die aan strikte duurzaamheids- en bouweisend voldoen. Omdat de gemeente eist dat veertig procent van alle nieuwe woningen uit sociale huur bestaat, verkopen ontwikkelaars regelmatig grond of woningen door aan woningcorporaties zoals Woonin. Toch grijpt Woonin door de schaarste regelmatig mis; de corporatie kan meer geld lenen voor nieuwe projecten dan de beschikbare grond toelaat. Ook studentenhuisvester SSH spreekt over nijpende schaarste, wat noopt tot creatieve oplossingen zoals het toevoegen van woonruimte op reeds bestaande locaties.

Bron: DUIC