Miljoenenwinsten door grondspeculatie zetten Utrecht onder druk

De stad Utrecht kampt al jarenvullend met de gevolgen van grondspeculatie, zo blijkt uit recent onderzoek. Niet alleen in de nieuwe stadswijk Merwede, maar ook in Leidsche Rijn en de polder Rijnenburg wisten speculanten en investeerder hun kans te grijpen, wat in de Utrechtse gemeenteraad tot flinke discussies leidde.

Uit journalistiek onderzoek van Louis Engelman blijkt dat speculanten in de Merwedekanaalzone naar schatting vijftig tot zeventig miljoen euro hebben verdiend. De kernvraag is waarom de gemeente hier geen gebruik heeft gemaakt van het Voorkeursrecht, wat haar een eerste recht van koop had gegeven. Door dit niet in te zetten, konden eigenaren hun grond vrij verkopen aan partijen die de kavels direct met miljoenenwinsten doorverkochten. Een bekend voorbeeld hiervan is investeringsmaatschappij Ramphastos Investments van Marcel Boekhoorn, die in korte tijd veertien miljoen euro verdiende op de kavel van het voormalige V&D-distributiecentrum.

Volgens de gemeente was destijds de verwachting dat kavels minder snel van eigenaar zouden wisselen door de hoge kosten. Bovendien lag de focus op het faciliteren van marktinitiatieven in plaats van actieve grondverwerving. Die terughoudendheid vond deels zijn oorsprong in het verleden; na de financiële crisis van 2008 leden Utrecht en andere gemeenten miljoenenverliezen op vastgoedposities. Volgens emeritus-hoogleraar Friso de Zeeuw leidde dit bij veel gemeenten tot een ‘angstsyndroom’, waardoor ze zich massaal terugtrokken van de grondmarkt.

Regie pakken in Leidsche Rijn

Dat een actievere gemeentelijke rol mogelijk is, bewees de praktijk in Leidsche Rijn. Toen dit gebied in 1991 als VINEX-locatie werd aangewezen, had de gemeente aanvankelijk geen wettelijke bevoegdheid om de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) toe te passen, omdat deze tot halverwege de jaren 90 was beperkt tot stadsvernieuwing. Toen Utrecht in 1996 alsnog bevoegd werd, was het volgens hoogleraar Edwin Buitelaar grotendeels te laat: “Er was een speculant die de gemeente echt het vel over de oren heeft thet getrokken.”

Toch wist Utrecht via onteigeningen en een specifieke deal met ontwikkelaars alsnog regie te krijgen. De gemeente kocht grond goedkoop aan om deze bouwrijp te maken, waarna ontwikkelaars de kavels voor een hoger bedrag terugkonden kopen. Hiermee betaalden eigenaren indirect mee aan de benodigde voorzieningen, al bracht deze aanpak flinke financiële risico’s met zich mee.

De situatie in Rijnenburg

Ook in de polder Rijnenburg, die sinds de verschuiving van de Groene Hart-grens in 2004 in beeld is als mogelijke woningbouwlocatie, is het Voorkeursrecht tot op de dag van vandaag niet toegepast. Volgens Buitelaar kan dat ook niet, omdat een concreet ruimtelijk ontwikkelingsplan voor het gebied vooralsnog ontbreekt.

In 2004 werd hier 175 hectare grond opgekocht door (semi-)private partijen, waaronder woningcorporaties en ontwikkelaars. Hoewel de gemeente desgevraagd ontkent partijen te hebben gevraagd om grond te verwerven, spreken verschillende experts het vermoeden uit dat dit wel degelijk is gebeurd om pure speculanten buiten de deur te houden.

Bron: DUIC